相続財産の評価方法：相続人間の合意で決められます。

相続税の財産評価は、「相続開始時の時価」で行うのが原則です。そして、財産の種類ごとに時価計算の方法が相続税法や国税庁通達等で決まっています。しかし、これは税法の話です。相続財産の法律上の評価は、また別問題です。税金を計算する前提での不動産評価は、実勢価格よりはかなり低くなります。遺留分や、生前贈与の計算でも、この価額を使うともらった人の金額が低く抑えられるので、他の相続人には不利になります。それでは、遺産分割にあたり、相続人間で遺産の評価はどのようにしたらいいのでしょうか。

遺産分割での相続財産の評価法は自由

上で述べたように、遺産分割調停などで行われる法律上の財産評価と、相続税申告上の財産評価は、基本的に異なります。遺産分割では、相続人の合意により評価方法は自由です。
　これに対し、相続税申告上の財産評価は、財産の種類ごとに税法や通達で評価方法は決まっています。
　【参考：相続税の財産評価例】　
　　　　　　相続税を計算する際の土地・建物の評価（国税庁タックスアンサー4602）
　　　　　　相続税を計算する際の上場株式の評価（国税庁タックスアンサー4632）

遺産分割の際の財産評価法

一方、遺産分割では、相続人全員の同意により財産の評価方法も自由に決めることができます。財産の評価額が合意で決めることができれば、複雑な計算をしたり、費用を支払って専門家の鑑定を入れたりする必要がなくなりますから、コストや時間がからず簡単です。

ただし、相続人間で意見が合わないので、客観的な評価をしようというのであれば、次のような方法も選択可能です。

１．不動産の評価基準として、路線価や固定資産税評価額を使う。
２．不動産業者に査定を依頼する。
３．鑑定を入れ、客観的な評価額を得る。

一般的に、不動産業者の査定額は、路線価や固定資産税評価額を使用する場合よりは高額となるでしょう（路線価や固定資産税評価額は、実勢価格より低くなりがちです）。

また、相続人間で争いとなり、遺産分割調停や審判では、当事者間で合意できない場合は、裁判所が鑑定人を選任し鑑定人による評価が行われます。

どの時点の評価を用いるか

財産の価額は時間の経過で変動しますので、遺産分割では、相続開始時と遺産分割時の価額が用いられます。

【相続開始時の評価が用いられる場合】
⇒各相続人の「具体的相続分」や「遺留分」を算定するときには「相続開始時」で評価します。
　法定相続分に従って遺産分割する場合、割合で相続するので評価額は問題になりませんが、特別受益（相続財産にプラスする額）や寄与分（相続財産からマイナスする額）を加味して「具体的相続分」を計算する場合は、評価が必要です。相続財産や、特別受益・寄与分の評価によって、割合が変わるので評価が重要な問題となります。

　※「具体的相続分」については、このコラムをご覧ください。⇒https://mnakamura.net/archives/1059

【遺産分割時の評価が用いられる場合】
⇒　相続財産を相続分に従って遺産分割する場合は、遺産分割の際に存在している財産について用いられます。このとき、各相続人は自分が取得する財産を低く評価された方が、より多くの財産を取得することができます。

土地の評価額は３種類ある

繰り返しになりますが、遺産分割の際の法律的な財産評価と、相続税申告の際の財産評価は異なります。ただし、相続税の評価法を知っておくと、遺産分割の際の財産評価の参考になります。

土地については、3つの評価額があると言われます。

①相続税を計算する際に使われる評価額は「相続税評価額」で、計算は、「路線価方式」か「倍率方式」で行います。（※）
②固定資産税を計算する時に使われる評価額は、「固定資産評価額」です。
③実際の土地売買につかわれるのは。「時価」です。

　※相続税評価では、土地は、利用区分ごとに評価を行います。路線価が存在する地域では路線価を基礎に、路線価が存在していない地域は固定資産税評価額を基礎に倍率を掛けます（倍率方式）。路線価は、1平米当たりの最高単価を示していますので、この単価から間口狭小や不整形地等の減算を行います。また、角地や複数の道路に面している場合は加算されます。

3つの評価額には、以下の様な関係があると言われます。

時価（100）＞相続税評価額（80）＞固定資産税評価額（70）。

税金の基礎となる評価が時価よりも小さくなっているのは、実際に時価で売るのは手間や経費が掛かることや、路線価は1年に一度の見直しなので、現実の時価の動きを織り込むことはできないので、納税者が不利にならないようにしているためです。

余談ですが、この関係を使うと、固定資産税評価額÷0.7×0.8とすることで、概ねの相続性評価額の目安がつけられます。相続税を支払う必要があるかないかなどを、ざっくり計算する際に役立つと思います。

遺留分の評価方法

遺留分は、被相続人の配偶者・子ども・親が相続する分に最低保証を与える制度ですが、この評価については、次の条文があります。

遺留分を計算する際に採用される不動産の評価額は、相続税評価額ではなく、実際の時価となります。相続税評価額は時価の８割程度ですので、これで遺留分の問題を考えていると、時価では遺留分を侵害していてトラブルになりかねません。遺留分の問題が心配されるご家族は、相続問題が起こる以前に、不動産の時価を把握するのが良いと思います。

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