認知症になって判断能力に疑問符がつくようになると、施設入居のため自宅を売却するのが困難になります。このような事態に備えて、自宅を子供に信託して、登記も変えた場合に、その自宅を売却したときに税金はどうなるのでしょうか。
実は、マイホームを売却した場合に利用できる「居住用財産の3,000万円特別控除」が使える場合があります。言い換えれば、譲渡所得が3,000万円以下であれば、税金を一切支払わずに済む可能性があるのです。（なお、税務ですので個別の状況によって異なる場合もあるため、具体的なケースに合わせて詳細を確認することが大切です。何かご質問があれば、専門家に相談してみてください。）
居住用財産の3,000万円特別控除とは
＜特例の概要＞
マイホーム(居住用財産)を売ったときは、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる特例があります。これは、譲渡所得から3,000万円を差し引いた金額が課税対象となることを意味します。
これを、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例といいます。
＜特例の適用を受けるための要件＞
この特例の適用を受けるには、次の要件全てに当てはまることが必要です。（注）
(1) 自分が住んでいる家を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること。なお、以前に住んでいた家屋や敷地等の場合には、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。
(2) 売った年の前年及び前々年にこの特例の適用を受けていないこと（「被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例」によりこの特例の適用を受けている場合を除きます。）。
(3) マイホームの買換えやマイホームの交換の特例若しくは、マイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと。
(4) 売った家屋や敷地について、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと。
(5) 災害によって滅失した家屋の場合は、その敷地を住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること。
（注）それぞれに、詳細な条件があります。詳しくは国税庁HPを参照ください。
＜手続き＞
この特例の適用を受けるためには、一定の書類を添えて確定申告をすることが必要です。
信託不動産や信託受益権の売却時への適用
興味深いのは、この特別控除の適用範囲が、居住用財産を「所有権財産」として持っている場合だけでなく、信託財産に含まれる場合にも適用されることです。つまり、居住用不動産を信託財産として受託者に管理を任せている場合でも、実質的な受益者としてその財産のオーナーとなっている場合には、特別控除を受ける資格があります。
これは、不動産を信託受益権として保有している場合でも同様です。信託受益権そのものを売却した場合でも、特別控除の適用が受けられるのです。
国税庁のHPでは、「信託居住用財産」への「居住用財産の3,000万円特別控除」の適用はOKとしつつ、下記のような注意点が記載されています。
（居住用財産の譲渡所得の特別控除の適用） 国税通達
2－54 措置法第35条第1項（(居住用財産の譲渡所得の特別控除)）に規定する「その居住の用に供している家屋」又は「その敷地の用に供されている土地若しくは当該土地の上に存する権利」には、個人の有する信託財産の構成物でこれらの資産に該当するもの（以下この項において「信託居住用財産」という。）が含まれるのであるが、この場合における同条の規定の適用については、次の諸点に留意する。
（1） 信託居住用財産の譲渡には、信託受益権の譲渡によるものが含まれること。
（2） 譲渡された信託財産である家屋が同条第1項に規定する「その居住の用に供している家屋」に該当するかどうかは、当該家屋の受益者について、措置法通達35－2又は35－3に定めるところにより判定すること。
（3） 措置法令第23条第1項（(特例の対象となる家屋の範囲)）に規定する「その者が主としてその居住の用に供していると認められる一の家屋」の判定の基礎には、その者の有する信託居住用財産が含まれること。
（4） 信託居住用財産の譲渡が措置法第35条第1項に規定する「特別の関係がある者に対してするもの」に該当するかどうかは、その譲渡に係る信託居住用財産の受益者について判定すること。
（5） 同項に規定する「その年の前年又は前々年において既にこの項又は第36条の2若しくは第36条の5の規定の適用を受けている」かどうかの判定の基礎には、その者の有する信託居住用財産の譲渡が含まれること。
出典 国税庁 法令解釈通達/第2 所得税に関する取扱い 信託財産関係
行政書士中村光男事務所について
