土地・建物の固定資産税評価と相続税評価

土地の相続税評価額と固定資産税評価額の関係は概ね8：7です。建物の場合は相続税評価額と固定資産税評価額はイコールです。
固定資産税は、市町村税の収入の基幹ですので、固定資産評価は、各個人ではなく、市町村が行います。相続税評価は、個人が行いますが、現実には難しく、また人により評価が異なっても不公平なので、固定資産評価額などの公的な価格から計算します。

まとめ

〇固定資産税評価額は、総務大臣が定めた固定資産評価基準に基づいて市町村（東京23区では東京都）が評価・決定します。納税者が自分で計算する必要はありません。

〇固定資産の評価は、公的な土地評価の一つです。公的土地評価には①地価公示、②都道府県地価調査（略して地価調査）③相続税評価、④固定資産税評価の4つがあります。①②が100のとき、③は80％、④は70％という関係です。

〇相続のときの土地の評価額は、市街化区域であれば、路線価×各種補正×面積、市街化区域以外であれば、固定資産評価額×倍率です。建物の相続税評価額は固定資産税評価額とイコールです。

〇貸家の用に供されている家屋は、その家屋の固定資産税評価額に借家権割合と賃貸割合を乗じた価額を、その家屋の固定資産税評価額から控除して評価します。

固定資産評価は公的土地評価のひとつ

固定資産の評価は、公的な土地評価の一つです。公的土地評価には①地価公示、②都道府県地価調査（略して地価調査）③相続税評価、④固定資産税評価の4つがあります。

この4つは、①②が100のとき、③が80％，④が70％が目安となっています。

日本不動産鑑定士協会連合会（公的評価って？）より 

上記のうち、①地価公示は全国26,000地点 ②都道府県地価調査は全国21,000拠点程度です（R5）ので、全ての土地が対象ではありません。　※全国の土地は約1億8千万筆　①、②は国土交通省のHP「土地総合情報システム」の「標準地・基準値検索土地総合情報システム」で見られます。

固定資産税の概要

自治税務局 資産評価室の資料から引用です。

固定資産の価格の評価

■現行の「固定資産評価基準」（昭和38年12月25日付け自治省告示第158号）

○ 市町村間の評価の統一及び均衡化を図るため、総務大臣が固定資産の評価の基準並びに評価の実施の方法及び手続を定めたもの（昭和39年度分の固定資産税から適用）

「総務大臣は、固定資産の評価の基準並びに評価の実施の方法及び手続（略）を定め、これを告示しなければならない」（地方税法第388条第１項）

○ 市町村長は、固定資産評価基準によって、固定資産の価格を決定しなければならず、法的拘束力を持つもの「市町村長は、(略)固定資産評価基準によって、固定資産の価格を決定しなければならない｣（地方税法第403条第１項）

〇固定資産評価基準の法的拘束力に関する判例（昭和58年（行ツ）第55号 判決理由要旨 一部抜粋）
市町村長は、固定資産評価基準に従った評価をなすべく義務づけられているものと解するのが相当である。その意味で、固定資産評価基準は、法的拘束力を有しているものといわなければならない

固定資産の価格

■適正な時価

固定資産税における「価格」とは「適正な時価」をいう（地方税法第341条第５号）。

①農地以外の土地

売買実例価額－ 不正常要素に基づく価額 ＝ 正常売買価格 ＝ 適正な時価

②農地

ア 売買実例価額－ 不正常要素に基づく価額 ＝ 正常売買価格
イ 正常売買価格 × 農地の限界収益修正率（現行0.55） ＝ 適正な時価

＜売買価格等＞

①市場価格
②地価公示価格（地価公示法第２条第２項）
③都道府県地価調査価格（国土利用計画法施行令第９条）
④不動産鑑定士又は不動産鑑定士補による鑑定評価から求められた価格（鑑定評価価格）
⑤相続税評価額（財産評価基本通達（昭和39年４月25日付け直資56直審（資）17）
⑥その他

価格の決定の流れ

地目の認定

土地の地目は、登記簿上の地目によるのではなく課税時期の現況によって判定します。（https://www.nta.go.jp/law/shitsugi/hyoka/01/03.htm）

土地の地目は全て課税時期の現況によって判定することとし、地目の区分は不動産登記事務取扱手続準則(平成17年2月25日付民二第456号法務省民事局長通達)第68条及び第69条に準じて判定します。
なお、同準則に定める地目の定め方の概要は次のとおりです。

(1)宅地　建物の敷地及びその維持若しくは効用を果たすために必要な土地
(2)田　農耕地で用水を利用して耕作する土地
(3)畑　農耕地で用水を利用しないで耕作する土地
(4)山林　耕作の方法によらないで竹木の生育する土地
(5)原野　耕作の方法によらないで雑草、かん木類の生育する土地
(6)牧場　家畜を放牧する土地
(7)池沼　かんがい用水でない水の貯留池
(8)鉱泉地　鉱泉(温泉を含む。)の湧出口及びその維持に必要な土地
(注)　駐車場(宅地に該当するものを除きます。)、ゴルフ場、遊園地、運動場、鉄軌道等の用地は雑種地となります。

固定資産税評価額の確認方法

固定資産税評価額とは、固定資産税や都市計画税を課税するための基準となる評価額です。不動産取得税や登録免許税の課税にも使われます。

固定資産税評価額は、総務大臣が定めた固定資産評価基準に基づいて市町村（東京23区では東京都）が評価・決定します。納税者が自分で計算する必要はありません。

相続税評価額とは

相続税評価額とは、相続税や贈与税を申告するときの基準となる評価額です。

固定資産税評価額のように役所が計算して通知するものではなく、納税者が自ら計算しなければなりませんが、現物の資産については納税者が自分で時価を求めることが困難です。また、納税者の間で評価の方法が異なると不公平になります。実務では一定の基準（財産評価基本通達）に沿って財産の価額を評価します。

土地の評価

土地（宅地）の相続税評価額の算出方法は、「路線価方式」、「倍率方式」に分けられます。主に市街地の宅地は路線価方式で評価し、それ以外の土地は倍率方式で評価します。

①路線価方式
路線価方式とは、評価対象の土地に接する路線（道路）に付けられている路線価に地積（土地の面積）を乗じて評価する方法です。路線価方式による相続税評価額の算出方法を式で示すと、下記のとおりです。
土地の相続税評価額（路線価方式）＝路線価×各種補正率×地積　※国税庁　路線価方式による宅地の評価

②倍率方式
倍率方式は、路線価が定められていない地域の評価方法です。倍率方式における土地の価額は、その土地の固定資産税評価額（都税事務所や、市（区）役所または町村役場で確認してください。）に一定の倍率を乗じて計算します。

建物の評価

固定資産税評価額に1.0を乗じて計算します。
⇒　「建物の相続税評価額」＝「固定資産税評価額」

その他

① 賃貸されている土地や家屋については、権利関係に応じて評価額が調整されることになっています。

（例）
Q　アパート等の貸家の用に供されている家屋の評価はどのように行いますか。
A　貸家の用に供されている家屋は、その家屋の固定資産税評価額に借家権割合と賃貸割合を乗じた価額を、その家屋の固定資産税評価額から控除して評価します。具体的には、家屋の固定資産税評価額が1,000、借家権割合が30％である地域、賃貸割合が100％である場合、1,000－1,000×30％×100％で財産評価額は700となります。

② 相続した宅地等が事業の用や居住の用として使われている場合には、限度面積までの部分についてその評価額の一定割合を減額する相続税の特例があります。

③ 負担付贈与あるいは個人の間の対価を伴う取引により取得した土地や家屋等について贈与税を計算するときは、通常の取引価額によって評価します。

＜参考＞マンションの評価方法

マンションは、敷地権（土地）の価額と区分所有する建物の価額の合計額により評価します。

具体的には、敷地権（土地）の価額についてはマンションの敷地全体の価額にその区分所有する建物に係る敷地権の割合を乗じて評価し、区分所有する建物の価額については固定資産税評価額により評価します。

（注）令和６年１月１日以後に相続、遺贈又は贈与により取得した「居住用の区分所有財産」（いわゆる分譲マンション）の価額については、その評価方法が改正されました。これは、マンションの市場価格とマンションの相続税評価額の乖離が2倍以上あるという問題点があったからです。改正の概要につきましては、国税庁「『居住用の区分所有財産』の評価が変わりました」（PDF/625KB） をご覧ください。
⇒分かりやすいサイト⇒IESHIL COLUMN イエシル コラム

※相続の際の土地家屋の評価は国税庁HP（No.4602 土地家屋の評価）

固定資産評価額の調べ方

自分の資産の固定資産税評価額を知るには、役所で固定資産課税台帳を閲覧します。（賃借人も閲覧可能）このほか、毎年4月から6月の間に市町村から送付される、固定資産税の課税明細書でも確認できます。

固定資産評価額は公開されていませんが、評価にあたって基準とした地点の価格や路線価は公開され、市町村役場や、全国地価マップで見ることはできます。

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