小規模宅地等の特例は、相続に際し、宅地（現在建物が立っている土地、もしくは建物の敷地）の評価に係る軽減特例です。
小規模宅地等の特例の概要
「小規模宅地等の特例」は、相続税が支払えないために、相続人が生活や事業の基盤を失うことがないように、自宅の敷地や事業用の敷地については一定の要件のもとに、評価額を減額できる制度です。最大で８０％の評価額引き下げができます。小規模宅地等の特例の対象となる宅地は、相続人の居住用宅地のほか、事業用の宅地（3種類）があり、計4種類です。相続人が居住や事業を続ける場合に、一定の面積まで評価額が８０％または５０％減額されます。
小規模宅地等の特例の適用条件
（１）被相続人の居住用の宅地（＝特定居住用宅地等 といいます）
AのケースまたはBのケースに該当すれば330㎡まで80％減額
Aのケース
・宅地が、被相続人が住んでいた自宅の敷地
・人が、 ①〜③のいずれか
① 配偶者が取得
② 被相続人と同居していた親族がそのまま申告期限まで居住し、かつその宅地を所有
③ 相続開始前3年間自分または自分の配偶者の持ち家に住んだことがない親族が申告期限まで所有（被相続人に配偶者も同居の相続人もいない場合のみ適用）
Bのケース
・宅地が、被相続人と生計を一にする親族の自宅の宅地
・人 が、①〜②のいずれか
① 配偶者が取得
② 生計を一にしていた親族が引き続き申告期限まで居住し、かつその宅地を所有
【注】生計を一にするとは、日常の生活の資を共にすることをいいます。
会社員、公務員などが勤務の都合により家族と別居している又は親族が修学、療養などのために別居している場合でも、1生活費、学資金又は療養費などを常に送金しているときや、2日常の起居を共にしていない親族が、勤務、修学等の余暇には他の親族のもとで起居を共にしているときは、「生計を一にする」ものとして取り扱われます。出典：国税庁「生計を一にする」
（2）被相続人の事業用の宅地 （特定事業用宅地）
AのケースまたはBのケースに該当すれば330㎡まで80％減額
Aのケース
・宅地 被相続人の事業に用いていた宅地
・人 親族が事業を引き継ぎ申告期限まで営業し、その宅地を所有
Bのケース
・宅地 被相続人と生計を一にする親族の事業に用いていた宅地
・人 その親族が事業を相続開始前から申告期限まで引き続き営業し、その宅地を所有
（3） 同族会社の事業用の宅地 （特定同族会社事業用宅地等）
以下の2つの要件を満たせば400㎡まで80％減額
・宅地 被相続人およびその親族などが50%超の株式または出資を持つ会社の事業に用いていた宅地
・人 取得した親族が申告期限時にその会社の役員であり、申告期限まで引き続きその宅地を所有し、事業に使用
（4） 貸付事業用宅地等
以下の2つの要件を満たせば200㎡まで50％減額
・宅地 被相続人または生計を一にする親族が不動産貸付業、駐車場業、駐輪場業（事業と称するに至らないものも含む）に用いていた宅地
・人 取得した親族がその事業を引き継いで（または引き続き）申告期限までその宅地を所有し、事業として使用
家なき子とは
上記の「特定居住用宅地等」の場合、小規模宅地等の特例における「家なき子」とは、被相続人の自宅が相続される際に、特例の適用を受けることができる一定の要件を満たした親族を指します。この特例により、相続税の計算において自宅用地の評価額が最大80%減額されることがあります。
「家なき子」と呼ばれるのは、以下の条件を満たす親族です：
- 相続開始前の3年間、自身またはその配偶者が持ち家に住んでいないこと。
- この条件により、すでに自分の持ち家を持っていない（つまり「家がない」）ことが重要です。
- 被相続人と同居していなかったが、申告期限までにその土地を所有していること。
- つまり、被相続人とは同居していなかったが、相続後にその宅地を相続し、一定期間その宅地を維持することが求められます。
この特例は、被相続人と同居していた親族（配偶者や子ども）だけでなく、特定の条件を満たす同居していない親族にも適用される場合があります。この制度は、すでに自分の家を持っている相続人が宅地を相続しても税の優遇を受けられないようにすることで、相続税の公平性を保つために設けられています。
養護老人ホームへの入所などで、続人が居住の用に供することができない場合
上記の「特定居住用宅地等」の場合、国税庁は「「被相続人の居住の用」には、被相続人の居住の用に供されていた宅地等が、養護老人ホームへの入所など被相続人が居住の用に供することができない一定の事由により相続開始の直前では、被相続人が居住していないケースも含む」としています。→該当部分（特定居住用宅地等の説明の注を参照）
入院により空家となっていた建物の敷地
国税庁の「小規模宅地等の特例のQ＆A」で、「病院の機能等を踏まえれば、被相続人がそれまで居住していた建物で起居しないのは、一時的なものと認められますから、その建物が入院後他の用途に供されたような特段の事情のない限り、被相続人の生活の拠点はなおその建物に置かれていると解するのが実情に合致するものと考えられます。
したがって、その建物の敷地は、空家となっていた期間の長短を問わず、相続開始直前において被相続人の居住の用に供されていた宅地等に該当します。」とされています。
（入院により空家となっていた建物の敷地についての小規模宅地等の特例）
小規模宅地等の特例の注意点
・限度面積を超えてしまった場合は、限度面積までが対象になります。例えば、400㎡の特定居住用宅地があったとして、330㎡までは特例の対象になります。
・被相続人が、小規模宅地等の特例の適用可能な複数の土地を所有していた場合、限度面積の範囲内で特例を併用することができます。併用する場合の計算方法は大きく２つに分かれます。 ①＜貸付事業用宅地を含まない場合＞
完全に併用することが可能です。限度面積もそれぞれ制限されることはありません。
②＜貸付事業用宅地を含む場合＞
一定の計算式によりそれぞれの種類ごとに限度面積に制限が加わります。
・マンションの場合
マンション住戸について小規模宅地等の特例が使えるのは、土地部分（敷地権の共有持分）です。一棟のマンションの敷地全体に対しては使えません。また、建物部分（専有部分＋共用部分の共有持分）には使えませんので、ご注意ください。
・小規模宅地等の特例を利用するためには、相続税の申告が必要です。特例を利用した結果、相続税が発生しない場合でも、申告はマストです。
＜注意＞本稿は、2024年9月現在の、小規模宅地等の特例の概要を説明したものです。相続の際には、国税庁や税理士のアドバイスをお受けください。
参考 国税庁 小規模宅地等の特例 小規模宅地等の特例Q＆A
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