1 はじめに―二つの制度の役割
農地を宅地や事業用地に転用しようとするとき、最初に理解すべきなのが「農業振興地域制度」と「農地転用許可制度」です。どちらも農地法・農振法を中心とした仕組みですが、目的と役割が異なります。
農業振興地域制度は、地域全体として農業を守り育てるための土地利用のゾーニングであり、長期的な農業振興の観点から農地を守る枠組みです。これに対し農地転用許可制度は、個々の農地について転用の可否を審査する制度で、周辺環境や土地の優良性を考慮して判断されます。
実務では、この二つの制度を順番に確認しなければ、転用手続きに進むことができません。まずは制度の全体像を整理することが重要です。
2 農業振興地域制度の基本構造
農業振興地域制度では、都道府県が「農業振興地域」を指定し、市町村がその中で特に守るべき区域を「農用地区域」として設定します。農用地区域は、農業上の利用を図るべき土地として位置付けられ、原則として転用が認められない最も厳しいゾーンです。
これに対し、同じ農業振興地域の中でも農用地区域に入っていない部分は、いわゆる「白地地域」と呼ばれます。白地地域では農振法による転用規制は及びませんが、後述する農地法の転用許可は必要になります。
つまり、農地転用を考える際には、その土地が農用地区域か、白地地域か、農業振興地域外かという区分が最初の分岐点になります。
3 ①農業振興地域内の農地転用（1）農用地区域内
農用地区域内の農地は、農用地利用計画で定められた用途に供する場合を除き、転用は原則として認められません。住宅や事業用施設への転用を希望する場合は、まず農用地利用計画の変更（除外手続き）を行う必要があります。市町村の計画から当該農地を外すことが認められて初めて、次のステップとして農地法による転用許可の審査に進むことができます。
この除外手続きは、地域農業への影響や代替地の有無などが厳しく検討されるため、時間と資料準備を要します。したがって農用地区域内の転用は、二段階(1 除外手続き ２転用許可)の関門を通過しなければなりません。
4 ①農業振興地域内の農地転用（2）白地地域
農用地区域以外の農業振興地域、いわゆる白地地域では、農振法による開発規制は直接には及びません。
もっとも、農地である以上、農地法に基づく転用許可は必ず必要となる点に注意が必要です。白地地域であっても、優良農地や集団性の高い農地であれば許可が難しい場合があります。逆に、市街地に近い農地や生産性の低い小規模農地などは、許可の可能性が高くなります。
したがって白地地域は「自由に転用できる土地」ではなく、あくまで農地法の審査対象であることを理解しておく必要があります。
5 ②農地転用許可制度の概要
農地転用許可制度は、個別の農地ごとに転用の適否を判断する仕組みです。許可権者は都道府県知事が基本で、市町村長や農林水産大臣が関与する場合もあります。
審査では、立地基準と一般基準が用いられ、農地の区分、周辺の土地利用、代替性、事業の確実性などが総合的に検討されます。特に、集団的にまとまった優良農地や土地改良事業の対象地は、転用が強く制限されます。一方、市街地にある農地や生産性の低い農地は、農業上の支障が少ないとして許可されやすくなります。
農地転用許可制度の趣旨は、無秩序な農地転用を防ぎ、地域の土地利用秩序を守る点にあります。
6 二つの制度の関係整理
以上を整理すると、農地転用の可否は常に①農振法上の位置づけ→②農地法上の許可という順序で判断されます。
農用地区域内であれば、まず除外手続きが前提となり、除外後に農地転用許可の審査に進みます。白地地域や農業振興地域外であれば、除外は不要ですが農地法の許可は必須です。実務では、この順序を誤ると申請が受理されないことも多くあります。
したがって最初の相談では、地番から農振区分を確認する作業が出発点になります。
【参考資料】農業振興地域制度及び農地転用許可制度（農水省）
7 今後のシリーズの予定
本シリーズでは、次回No2で「地域計画からの除外を求める変更申出」という実務上の第一関門を解説します。No3では、近年公表された農業振興地域制度の基本方針変更のポイントを整理します。さらにNo4では市街化区域外の農地転用、No5では市街化区域内の農地転用と、場面ごとの実務を順に取り上げる予定です。
■用語解説ミニコラム
1 農用地区域（のうようちくいき）
市町村が定める農用地利用計画の中で、特に農業上の利用を守るべき区域として指定された土地です。集団的な農地や基盤整備済み農地などが中心で、原則として転用は禁止されます。転用を行うには、まず計画変更により区域から除外される必要があります。
2 白地地域（しろじちいき）
農業振興地域の中にあるものの、農用地区域には指定されていない農地の通称です。農振法による直接の転用規制はありませんが、農地法の転用許可は必要です。立地条件や周辺環境によって許可の難易度が変わります。
3 立地基準
農地転用許可の判断で最も重要な基準の一つです。農地を第1種・第2種・第3種などに区分し、優良農地ほど転用を厳しく制限します。市街地に近い農地や代替性のない土地は、比較的転用が認められやすいとされています。
4 一般基準
事業計画の確実性、資金計画、周辺農地への影響、排水・防災対策などを総合的に審査する基準です。立地基準を満たしても、一般基準に問題があれば不許可となることがあります。
5 農用地利用計画の変更（除外）
農用地区域内の農地を転用するため、市町村の計画から当該農地を外す手続きです。地域農業への影響が大きいため、代替地の有無や必要性が慎重に審査されます。
制度は複雑ですが、手順を分解すれば理解しやすくなります。まずは本稿で、制度の骨格を押さえていただければ幸いです。
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